[부동산 경제] 장기보유특별공제 무엇이 문제인가?

부동산과의 전쟁이 비 거주 1주택자 장기보유특별공제 축소로 확산되는 모양새다. 살지 않고 오랫동안 보유했다는 이유만으로 양도소득세를 감면해 주는 것은 바람직하지 않다는 의견과 장기 보유한 1주택까지 투기로 간주하는 것은 말이 되지 않는다는 의견이 충돌하고 있다.

장기보유특별공제는 투기를 하지 않은 오랫동안 보유한 분들께 양도소득세 감면 혜택을 주는 제도로 현재는 1세대 1주택자는 10년 동안 보유하면 40%, 10년 동안 거주하면 40% 총 80%의 양도세 감면을 받을 수 있고 그 외 분들은 15년 이상 보유하면 30%의 공제 혜택을 받을 수 있다.

1988년 장기보유특별공제가 도입될 당시 취지는 투자에서 보유로 주택의 패러다임을 바꾸자는 것으로 장기보유를 독려하고 물가 상승에 따른 화폐가치 하락을 반영한 인플레이션 방어 기능도 한다. 20년 전 5억 원에 산 집이 40억 원이 되었다면 35억 원의 명목 양도차익이 발생하지만 20년 전 5억 원의 화폐가치를 고려하면 실질 양도차익은 20억 원 정도로 줄어든다.

무엇보다 집 하나를 사서 10년 이상 가지고 있는 집주인에게 거주를 하지 않았다는 이유로 투기라고 비난할 수는 없다. 세입자에게 안정적인 주거환경을 제공해 주는 순 기능도 있기 때문이다.

백 번 양보해서 비거주 보유에 대한 감면은 축소하고 그만큼 거주 보유기간에 대한 감면을 늘린다면 서울 주택시장은 안정이 될까?

10년 이상 보유와 거주를 동시에 해야만 80%의 공제를 받을 수 있도록 개정을 한다면 정부의 바람대로 매물이 늘어나는 것이 아니라 오히려 전세를 준 집이 만기가 되면 집 주인이 거주 기간을 채우기 위해 입주를 선택할 가능성이 높다.

양극화로 서울과 비 서울의 격차가 더 벌어지는 와중에 대출 규제와 토지 거래 허가로 서울 아파트를 한번 팔면 다시는 사기가 어려운 상황에서 용감하게 하나 있는 내 집을 팔 사람은 많지 않다. 70세 이상 고령자 중 양도차익이 많은 분들 일부가 매물을 내놓을 수는 있지만 서울 주택시장 안정에 이바지할 정도는 아닐 것 같다. 오히려 매물은 잠기고 연장 거부가 된 세입자로 인해 전세수요는 더 늘어나 전세시장은 최악의 상황이 될 가능성이 높다.

그럼에도 장기보유특별공제를 보완하겠다면 미실현이익에 대한 과세인 보유세를 양도세 필요경비로 인정해 주고, 수 십 년째 물가 상승도 반영이 되지 않는 양도세 비과세 요건 및 누진세율 구간을 현실화해 주어야 한다.

대한민국에서 집 하나는 투기가 아닌 한 가정의 주거안정을 위한 필수재로 노후준비이자 자녀의 미래이다.

이코노미퀸 김인만(김인만 부동산경제연구소 소장, 유튜브 부다방TV 운영)

김인만 소장은…

김인만부동산경제연구소 소장. 유튜브 부다방TV 운영.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자