[부동산 경제] 다주택자 대출연장이 안 된다

지난 4월 1일 다주택자 대출연장을 제한하는 26년도 가계부채 관리방안이 발표되었다. 4월 17일부터 다주택자들은 주택담보대출이 만기가 되면 원칙적으로 연장이 제한이 된다. 보도자료 첫 장에 나오는 문구를 보면 정부의 의지를 엿볼 수 있다. “부동산 시장과 금융의 절연을 위한 26년도 가계부채 관리방안” 주요 내용은 크게 가계부채 총량관리 강화, 수도권 다주택자 대출 만기 연장 제한, 대출규제 위반 집중 점검, 온라인 투자연계 금융업자 규제 이렇게 4가지로 구분할 수 있는데 이중 가장 핵심은 역시 다주택자 주택담보대출 원칙적 만기연장 제한일 것이다.

4월 17일부터 다주택자들은 주택담보대출 만기가 될 경우 연장이 안되니 상환을 해야 하는데 세입자가 있는 경우는 예외로 임대차계약 종료일 까지는 만기연장을 허용해 준다. 그리고 무주택자가 그 집을 사서 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하고 허가일로부터 4개월 내 취득하면 실거주의무를 임대차 종료까지 유예해 준다고 하니 전세계약까지 한시적이지만 갭 투자가 가능은 하다.

다주택자들의 대출연장을 막아 매물을 내놓게 하겠다는 것인데 과연 서울 집값 안정될 수 있을까?

올해 서울에서 대출만기 연장예정은 약 1만2천건 정도로 매년 서울에서 결혼해 가구수 분화가 된 신혼부부가 4만쌍이 넘는 현실을 감안하면 최대로 나온다 하여도 턱없이 부족하다.

다주택자 대출연장을 제한으로 실제 나올 수 있는 매물은 얼마나 될까?

대부분 개인의 주택담보대출은 20-30년 만기상품으로 바꾼 지 오래다. 강남 등 고가아파트의 경우에는 전세를 끼고 사기 때문에 대출을 잘 받지도 않았고 대출을 받았더라도 양도세 중과세로 집을 팔기 보다 전세금을 올려 대출을 상환할 가능성이 높다. 물론 단기 후순위 대출을 받고 수도권 외곽 소형아파트를 여러 채 구입한 다주택자들은 대출상환을 못해 경매 넘어가는 경우가 발생할 수 있어 세입자의 피해가 예상된다.

매수자들은 한시적 갭 투자의 기회를 살려 집을 살까?

집 살 때 대출 없이 전세를 끼고 샀다가 전세 만기 때 대출을 받아 전세금 반환을 하고 입주를 하는 것이 가장 좋지만 2025년 6.27 대책으로 생활안정자금대출이 1억만 나오니 전세금 상환이 어려워 현실적으로 현금부자가 아니면 전세가 있는 집을 사는 무주택자가 많지 않을 것 같다. 결국 다주택자 대출제한으로 정부가 원하는 수준의 매물이 나올 가능성은 낮아 보인다.

정리를 하면 다주택자 대출 만기연장 제한 및 올해 말까지 한시적 갭 투자 허용은 기대만큼 성과를 얻기는 쉽지 않다. 기대처럼 급매물이 많이 나오기도 어렵고 대출규제 때문에 막혀 거래도 원활하지 않기 때문이다. 최근 서울과 수도권 전세매물 급감으로 불안한 전세수요가 매매로 전환되자 15억원 이하 아파트가격이 상승하고 있다. 고민이 깊어지고 있는 예비 신혼부부와 세입자들은 2021년 전고점을 뚫지 못한 지역 위주로 나만의 안식처를 서둘러 찾아야 할 것 같다.

이코노미퀸 김인만(김인만 부동산경제연구소 소장, 유튜브 부다방TV 운영)

김인만 소장은…

김인만부동산경제연구소 소장. 유튜브 부다방TV 운영.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자